Apport d’un bien immobilier à une SCI
Un apport consiste dans le transfert de propriété ou de jouissance d’un bien d’un associé au bénéfice d’une société.
En contrepartie de l’apport, l’associé apporteur reçoit des parts sociales.
Conformément aux dispositions de l’article 1832 du code civil, dans une société civile immobilière (SCI), chacun des associés est tenu de faire un apport.
L’apport peut porter sur une somme d’argent, un immeuble, etc.
Cet article a pour finalité de faire un point sur le régime juridique et fiscal de l’apport d’un bien immobilier à une SCI.
Le régime juridique de l’apport d’un bien immobilier à une SCI
L’apport d’un bien immobilier constitue un apport en nature.
Tout immeuble peut faire l’objet d’un apport en nature à une SCI, dès lors qu’il est susceptible d’une évaluation pécuniaire.
L’apport d’un immeuble peut être effectué en pleine propriété, en jouissance, en nue-propriété, ou en usufruit.
Conformément aux dispositions de l’article 1843-3 du code civil, un apport en nature en pleine propriété suppose la réunion de deux conditions cumulatives : d’une part, le bien doit être mis à disposition de la société bénéficiaire, et d’autre part, le bien doit faire l’objet d’un transfert de propriété.
L’apport en jouissance consiste dans la mise à disposition du bien immobilier au bénéfice de la société bénéficiaire de l’apport. Elle peut en disposer et en user librement pour une durée déterminée.
Dans ce dernier cas, il n’y a pas de transfert du droit de propriété au profit de la société. L’associé apporteur reste donc propriétaire du bien.
En pratique, l’apport en jouissance garantit l’apporteur de la possibilité de récupérer son bien, même si la SCI est dissoute et liquidée.
L’article 1843-3 du code civil prévoit que l’apport en jouissance se réalise par le transfert du droit de jouissance à la société, et par la mise à disposition effective du bien au profit de cette dernière.
Par ailleurs, l’apport en usufruit se distingue à la fois de l’apport en jouissance et de l’apport en pleine propriété.
Dans le cadre d’un apport d’un droit d’usufruit, l’apporteur transfère la pleine propriété d’un droit réel dont il se dépouille.
A noter qu’un usufruit consenti au profit d’une personne morale ne peut pas excéder 30 années (article 619 du code civil).
Si l’usufruitier qui est apporté à la société est viager, il prendra fin au moment du décès de l’usufruitier apporteur.
Il sera fait observer que l’apporteur d’un droit d’usufruit est rémunéré par des droits sociaux en pleine propriété. Toutefois, la valeur de ses droits dépendra de la nature de l’actif apporté.
Cela étant, d’un point de vue formalisme, tout apport d’un immeuble à une SCI doit obligatoirement faire l’objet d’une publication au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble.
En pratique, la publication peut avoir lieu au moment de la signature des statuts de la SCI, et même avant son immatriculation au RCS.
L’acte d’apport doit avoir une forme authentique, conformément aux dispositions de l’article 710-1 du code civil.
D’ailleurs, si l’apport du bien immobilier est mentionné dans les statuts de la SCI, ceux-ci doivent avoir une forme notariée.
La fiscalité de l’apport d’un bien immobilier à une SCI
En cas d’apport pur et simple d’un bien immobilier à une SCI non passible de l’impôt sur les sociétés, l’acte d’apport est enregistré gratuitement (article 810 du code général des impôts).
En revanche, conformément aux dispositions de l’article 809 du code général des impôts, les apports purs et simples d’immeubles consentis à une SCI passible de l’impôt sur les sociétés sont assujettis à un droit de mutation à titre onéreux, dès l’instant qu’ils sont réalisés par une personne physique ou une société non passible de l’impôt sur les sociétés.
Les droits de mutation à titre onéreux sont perçus au taux global de 5% pour les immeubles (article 810 du code général des impôts).
Pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux, les apports sont évalués à leur valeur vénale réelle au jour de l’apport.
Il sera fait observer que l’apport peut être enregistré gratuitement si l’apporteur s’engage à conserver les titres remis en contrepartie de l’apport pendant 3 ans, et que l’immeuble est compris dans l’apport de l’ensemble des éléments de l’actif immobilisé affectés à l’exercice d’une activité professionnelle.
En cas d’apport par une société passible de l’impôt sur les sociétés à une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés, l’enregistrement est gratuit.
A noter que sont soumis à la TVA les apports à titre pur et simple réalisés sur un immeuble neuf dans le cadre d’une activité économique.
En cas d’apport à titre onéreux d’un immeuble à une SCI, les droits de mutation à titre onéreux au taux de 5% s’appliquent.
Il sera par ailleurs fait observer que les plus-values réalisées par un apporteur particulier, – agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé -, peuvent être soumises au régime des plus-values immobilières privées lors de l’opération d’apport du bien immobilier à la SCI.
A cet égard, c’est le même régime que celui applicable en cas de vente d’un immeuble : taux global de 36,2% dont 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention, permettant de bénéficier d’une exonération totale au bout de 22 ans en matière d’impôt sur le revenu, et de 30 ans en matière de prélèvements sociaux.
Si l’apport est réalisé par un professionnel dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle, la plus-value réalisée lors de l’apport serait alors soumise au régime des plus-values professionnelles, avec le cas échéant la possibilité de bénéficier d’une exonération au bout de 15 années de détention.
Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire cet article très complet sur ce sujet : fiscalité des SCI.
Cette tribune a été rédigée par Thomas Rivière, webmaster du site Norme-BBC.fr.