Qui est propriétaire en cas d’usufruit ?

L’article 544 du code civil définit le droit de propriété comme l’addition des prérogatives d’un propriétaire, à savoir le droit de jouir du bien, le droit d’en user (« usus »), le droit d’en percevoir les revenus (« fructus »), et le droit d’en disposer (« abusus »).

Le droit de propriété peut être démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire.

En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier bénéficie du doit d’usage du bien, et du droit d’en percevoir les fruits.

De son côté, le nu-propriétaire bénéficie du droit d’en disposer, mais avec l’accord de l’usufruitier.

Cet article fait un point sur les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire en cas de démembrement du bien.

démembrement de propriété

Quelle est l’étendue des droits de l’usufruitier ?

En pratique, l’usufruitier bénéficie d’un droit de nature temporaire (généralement viager).

A l’expiration de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droits de mutation à régler à cette occasion.

Conformément aux dispositions de l’article 582 du code civil, l’usufruitier bénéficie d’un droit de jouissance du bien, et du droit d’en percevoir les revenus.

L’usufruitier est tenu de conserver la substance de la chose (article 578 du code civil). Il ne peut donc pas consommer la chose (sauf en cas de quasi-usufruit qui porte sur un bien consomptible au sens de l’article 587 du code civil).

L’usufruit est un droit réel de nature temporaire. L’usufruitier a ainsi un droit immédiat et direct sur la chose.

Un usufruitier se distingue d’un locataire sachant que l’usufruitier a un droit direct sur le bien, et le locataire a un droit personnel vis-à-vis du bailleur.

La durée maximale de l’usufruit est la durée de vie de l’usufruitier.

Il peut toutefois arriver que l’usufruit soit conclu pour une durée fixe. Dans ce cas, si l’usufruitier décède avant le terme prévu, l’usufruit prend fin à la date du décès.

L’usufruit peut être détenu par plusieurs personnes sur un même bien et en même temps. Il s’agit alors d’un usufruit conjoint.

L’usufruitier peut vendre ou donner son droit d’usufruit, indépendamment-même de la nue-propriété.

En revanche, et conformément aux dispositions de l’article 815-5 du code civil, il n’est pas possible de forcer la vente de la pleine propriété du bien, sans l’accord de l’usufruitier.

Quelle est l’étendue des droits du nu-propriétaire ?

Conformément aux dispositions de l’article 578 du code civil, le nu-propriétaire dispose d’un droit futur à la pleine propriété.

Le démembrement de propriété peut découler de la loi, ce qui est le cas de l’usufruit du conjoint survivant. Ce dernier recueille en effet lors du décès de son conjoint, soit un quart en pleine propriété de l’actif successoral, soit l’usufruit (article 757 du code civil).

Le démembrement de propriété peut également découler d’une convention. C’est le cas généralement en cas de donation d’un bien par un parent à un enfant avec réserve d’usufruit sur celui-ci.

Le nu-propriétaire devient plein propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit, qui intervient le plus souvent par le décès de l’usufruitier.

Il sera fait observer que l’usufruitier est tenu des dépenses d’entretien sur le bien (article 605 du code civil) et le nu-propriétaire est tenu des grosses réparations.

L’article 599 du code civil prévoit que le nu-propriétaire doit permettre à l’usufruitier de jouir paisiblement du bien sur lequel porte l’usufruit.

S’agissant de la valeur de la nue-propriété en cas de mutation à titre onéreux, elle est déterminée sur la base de la valeur actualisée de la pleine propriété future.

De son côté, la valeur de l’usufruit correspond à la valeur actualisée des flux de revenus futurs qui sont perçus durant la durée de l’usufruit.

D’un point de vue fiscal, la valeur du droit démembré est fixée sur la base du barème prévu à l’article 669 du code général des impôts.

Cette tribune a été rédigée par notre équipe.